《平山县农村宅基地和村民住房管理实施细则》解读
《平山县农村宅基地和村民住房管理
实施细则》解读
为切实加强农村宅基地和村民自建住房管理，推进长效机制建设，按照县委、县政府的统一部署和要求，根据国家和省、市有关法律法规以及相关政策规定，结合我县实际县农业农村局研究起草了《平山县农村宅基地和村民自建房管理办法》（以下简称《办法》），现将《办法》有关内容解读如下。
一、《办法》起草把握的原则
一是依法依规。《办法》中提出的各项规定、措施和要求，严格依照国家和省、市现行法律、法规规定执行，也完全符合有关规章、政策规定，是国家和省法律法规在我县的细化和具体化。二是系统全面。《办法》把农村宅基地管理和村民住房建设管理作为一个整体来把握，从宅基地管理、住房管理、退出转让管理、法律责任等做了系统化规范；同时，注重解决现实中各级各部门职责交叉、管理不力等问题，堵塞漏洞，确保宅基地和村民自建房管理的规范化、常态化。三是切合实际。在不违反法律法规和政策规定的前提下，充分争取了县直部门（单位）和各乡（镇）的意见，还专门组织有关部门和乡镇进行研究讨论。《办法》对部门职责、宅基地的使用管理以及村民自建房的管理等部分内容做了进一步的明确和强化，力求符合我县实际，做到既合法合规，又尊重历史，便于落地实施。
二、《办法》的主要内容
《办法》共九章六十条。第一章总则，共七条，主要对依据、相关职责以及名词进行了明确；第二章规划管控，共八条，主要明确了先规划、再建设的原则，确定了宅基地的用地标准等；第三章申请审批，共十六条，主要明确了取得宅基地的资格、申请程序、建设使用遵循的原则等；第四章建房管理，共六条，主要明确了乡级人民政府对农村宅基地以及自建房的监管职责和相关部门对住房建设质量安全进行全过程技术管理指导等内容；第五章转让与退出，共六条，主要明确了各类情形办理的条件和程序等；第六章盘活利用，共五条，主要是在保障农民宅基地合法权益的基础上，以“三权分置”为原则，对发展乡村产业、增加农村收入和改善人居环境进行了规范；第七章监督管理，共五条，主要明确了市、县、乡、村“四级”对农村宅基地和村民自建住房的管理机制，以及各自的监督管理职责；第八章法律责任，共四条，主要明确了乡镇人民政府及其有关行政管理部门（机构）应承担的法律义务和法律责任，以及当事人应承担的法律后果及纠治途径等；第九章附则，共三条，主要规定了有关补充内容和施行时间等。
三、《办法》的突出特点
主要体现在十五个方面：
一是从农村实际出发，明确了村民自建住房标准。第二章第十五条“原则上以不超过三层的低层住宅为主，一般不规划建设三层及以上的住房”。
二是对申请宅基地的“户”的概念作了明确表述，统一了标准，更切合实际便于操作。（第三章第十六条）
三是明确了村集体经济组织向乡镇（街道）政府（办事处）报送的材料。报送材料包括“《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》、《农村宅基地使用承诺书》、家庭户口簿复印件和申请村民身份证复印件、相邻土地使用权人（四邻）意见书、房屋平面图及房屋设计方案等。在原宅基地上翻建、改建、扩建的，除提交前款规定的材料外，还应当提交原宅基地权属证明”。（第三章第二十二条）
四是为巩固专项整治的成果，从宅基地管理和农民自建房管理的角度出发，力争从源头上防治私搭乱建问题，第三章第二十九条明确提出“严禁超出宅基地边界依附住房挤占公共空间进行私搭乱建”。
五是明确了乡镇（街道）政府（办事处）对村集体经济组织报送材料审核没有通过的，要“填写《农村宅基地和建房不予批准通知书》”。（第三章第二十四条）
六是明确了乡镇（街道）每季度汇总村民宅基地审批结果，“填写《农村宅基地和建房结果备案表》，增加了向住房和城乡建设部门备案”。（第三章第二十五条）
七是明确了批准后的开工期限。“经批准建房的村民，自申请批准之日起，应在一年内开工建设。需要延期的，应在期限届满三十日前向发证机关提出延期申请，经批准可以延期一次，延期不超过一年。逾期未办理或者未经原审批部门同意延期的，《乡村建设规划许可证》自行失效”。（第三章第二十六条）
八是明确了对一户多宅改建、扩建或者翻建的具体要求。“一户多宅的，农户只能对确权的住宅进行改建、扩建或者翻建，未经确权的不得改建、扩建或者翻建。村民改建、扩建和翻建住宅时，要符合村庄规划要求，不得超过农村宅基地确权登记面积”。（第三章第二十八条）
九是首次明确提出了建新拆旧的期限要求，解决建新不拆旧问题有了可操作的依据。第三章第二十九条明确“异址新建的，应当在新房竣工验收后6个月内自行拆除原宅基地上的建筑物和其他附着物，并将原宅基地退还村集体”。
十是第三章第三十条明确“经批准的农村宅基地，只能用于农村村民住房及其生活附属设施建设，不得改变土地用途和住房自用性质”。
十一是第三章第三十一条明确规定，农房可以继承，宅基地不能继承，城镇居民“因继承取得的房屋不得翻建、改建、扩建，在房屋处于不可居住的状态时，危旧房屋拆除，所占用的宅基地依法由村集体收回”。
十二是明确了对农村宅基地使用权转让应具备的条件具体和审批程序。（第三章第三十九条和四十条）
十三是第五章第四十一条明确规定了村民房屋不得出租的三种情形：“属于违法建筑的，不符合安全标准的，用于从事危害国家安全、危害公众安全、侵害群众切身利益的非法违法活动”。
十四是第七章第五十一条明确规定了“村民住房建设从施工开始到竣工验收，村级协管员要每周向乡镇（街道）政府（办事处）报告建设情况和施工进度”。
十五是第八章第五十六条将有关规定中“逾期不改正，可以拆除”，强化为“逾期不改正，予以拆除”。增加了可操作性。
四、《办法》起草的主要依据
（一）《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月）
（二）《河北省城乡规划条例》（2016年5月）
（三）《河北省农村宅基地管理办法》（2002年7月）
（四）《中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）
（五）《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）
（六）《自然资源部、国家发改委、农业农村部关于保障和规范一二三产业融合发展用地通知》（自然资发〔2021〕16号）
（七）《河北省新农村建设工作方案》（冀政办字〔2021〕84号）
（八）《河北省农村闲置宅基地盘活利用指导意见》（冀农组〔2021〕2号）
（九）《河北省住房和城乡建设厅、河北省自然资源厅、河北省农业农村厅关于加强农村自建住房规划建设管理的通知》（冀建村建〔2020〕10号）
（十）《石家庄市私搭乱建、违章建筑专项整治工作方案》（石办字〔2021〕12号）